Rumah & kendaraan
Cara menghitung cicilan KPR: masa fix, floating, dan total bunga
Cicilan KPR tidak selalu sama sampai lunas. Begini cara menghitung cicilan saat bunga promo (fix) dan setelah bunga floating berlaku, plus total bunganya.
Banyak brosur KPR menulis cicilan yang terlihat ringan. Angka itu biasanya cicilan selama masa bunga promo (bunga fix). Setelah masa promo habis, bunga berubah mengikuti bunga floating bank, dan cicilannya ikut naik.
Tiga angka yang perlu kamu tahu
- Pinjaman = harga rumah dikurangi uang muka (DP).
- Cicilan masa fix: dihitung dari pinjaman, bunga fix, dan seluruh tenor.
- Cicilan setelah promo: dihitung dari sisa utang saat masa fix habis, bunga floating, dan sisa tenor.
Contoh: rumah Rp 800 juta, DP 20%, tenor 20 tahun, fix 5% selama 3 tahun, floating 11%
- Pinjaman
- Rp 640.000.000
- Cicilan 3 tahun pertama
- Rp 4.223.717
- Sisa utang saat promo habis
- Rp 579.659.116
- Cicilan setelah promo
- Rp 6.291.508
- Kenaikan cicilan
- Rp 2.067.791 (49%)
- Total bunga sampai lunas
- Rp 795.521.405
Berapa cicilan yang masih aman?
Patokan yang sering dipakai: semua cicilan (KPR dan cicilan lain) tidak lebih dari 30% penghasilan. Di contoh ini, dengan penghasilan Rp 15 juta dan cicilan lain Rp 1 juta, cicilan setelah promo memakan 48,6% penghasilan. Supaya di bawah 30%, penghasilan perlu sekitar Rp 24.305.026.
Yang perlu dicek adalah cicilan SETELAH promo, bukan cicilan di brosur. Kalau angkanya berat, kamu bisa mencoba menaikkan DP, memperpanjang tenor, atau memilih harga rumah yang lebih rendah.
Jangan lupa biaya di awal
Selain DP, ada biaya provisi, appraisal, notaris, asuransi, dan pajak pembeli (BPHTB). Jumlahnya bisa beberapa persen dari harga rumah, jadi kamu bisa menyiapkannya bersama DP.
Coba dengan angkamu sendiri.
Hitung KPR-muberuang.finance adalah alat simulasi dan edukasi. Tips dari Beruang bersifat umum dan dihitung dari angka yang kamu isi, bukan nasihat keuangan profesional. Untuk keputusan besar seperti KPR atau investasi, pertimbangkan berkonsultasi dengan profesional.